ملک مشاع، به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است. این نوع مالکیت، اگرچه در نگاه اول ممکن است ساده به نظر برسد، اما در عمل می تواند زمینه ساز اختلافات و چالش های حقوقی فراوانی شود. تصور کنید ملکی دارید که در آن، حق مالکیت شما با دیگران گره خورده است؛ هر تصمیمی که بخواهید در مورد ملک بگیرید، نیازمند توافق و رضایت سایر شرکا است. در این مقاله، به بررسی مهم ترین موضوعات پیرامون اختلاف در ملک مشاع مانند انواع آن، روش های حل اختلافات و مدارک مورد نیاز می پردازیم.
اختلاف در مشاع چیست؟
مالکیت مشاع به حالتی گفته می شود که یک ملک، به جای اینکه تنها به یک نفر تعلق داشته باشد، بین دو یا چند نفر مشترک باشد. تصور کنید ملکی دارید که در آن، حق مالکیت شما با دیگران گره خورده است. هر تصمیمی که بخواهید در مورد ملک بگیرید، نیازمند توافق و رضایت سایر شرکا است. در همین راستا رسیدن به توافق در همه موارد کار ساده ای نیست و ممکن است اختلافاتی بین شرکا به وجود آید. این اختلافات یا اختلاف در ملک مشاع می تواند درباره موارد مختلفی از جمله: نحوه استفاده از ملک، تقسیم هزینه های مربوط به ملک، انجام تعمیرات و تغییرات در ملک، فروش ملک، و … باشد. در واقع، هر تصمیمی که به نوعی با حقوق و تعهدات شرکا در ملک مشاع مرتبط باشد، می تواند به منشأ اختلاف تبدیل شود. گاهی این اختلافات به قدری شدید می شود که شرکا را مجبور به مراجعه به مراجع قانونی می کند.
بررسی انواع ملک مشاع
ملک مشاع، همانطور که پیش تر اشاره شد، ملکی است که توسط دو یا چند نفر به صورت مشترک مالکیت می شود. اما این مالکیت مشترک می تواند اشکال مختلفی داشته باشد. در این بخش، به بررسی دقیق تر انواع ملک مشاع می پردازیم:
ملک مشاع به صورت قهری
این نوع مالکیت مشاع، بدون اینکه اراده و انتخابی در آن دخیل باشد، به وجود می آید. به عبارت دیگر، افراد به صورت غیر ارادی در ملکی شریک می شوند. مهم ترین انواع این نوع مالکیت عبارت اند از:
- ارث: وقتی فردی فوت می کند، اموال او به طور مشاع بین وراث تقسیم می شود.
- وقف: در مواردی که ملکی وقف می شود، مالکیت آن به طور مشاع به موقوفٌ علیهم (کسانی که وقف به نفع آن ها صورت گرفته است) تعلق می گیرد.
ملک مشاع به صورت اختیاری
در این نوع مالکیت مشاع، افراد با اراده و انتخاب خود، ملکی را به صورت مشترک خریداری می کنند یا در آن سرمایه گذاری می‌کنند. مهم ترین مصادیق این نوع مالکیت عبارتند از:
- خرید مشترک ملک: دو یا چند نفر می توانند با توافق یکدیگر، ملکی را به صورت مشترک خریداری کنند.
- شراکت در ساخت: چند نفر می توانند با همکاری یکدیگر، در زمینی ساخت و ساز کنند و مالکیت ساختمان ساخته شده به صورت مشاع بین آن ها تقسیم شود.
ملک مشاع از نظر قابلیت تقسیم
ملک مشاع از نظر قابلیت تقیسم هم چند نوع است:
- ملک مشاع قابل افراز: این نوع ملک مشاع را می توان به طور فیزیکی بین شرکا تقسیم کرد. به عنوان مثال، یک زمین کشاورزی را می توان به قطعات کوچک تر تقسیم کرد و به هر یک از شرکا، سهم مشخصی اختصاص داد.
- ملک مشاع غیر قابل افراز: این نوع ملک مشاع را نمی توان به طور فیزیکی بین شرکا تقسیم کرد. به عنوان مثال، یک چاه آب را نمی توان به طور فیزیکی تقسیم کرد. در این موارد، شرکا می توانند ملک را بفروشند و پول حاصل از فروش را بین خود تقسیم کنند.
پیش از ورود به موضوع نحوه حل اختلاف در ملک مشاع، لازم به یادآوری است که موسسه حقوقی سیمرغ عدالت با بهره گیری از تیمی مجرب و متخصص، خدمات متنوعی در حوزه های حقوقی ارائه می دهد. از حل دعاوی خانواده گرفته تا مسائل مالی و اقتصادی، هدف ما ارائه راهکارهایی حرفه ای و اثر بخش برای رفع دغدغه های حقوقی شما عزیزان است.
نحوه حل اختلاف در ملک مشاع
همانطور که گفتیم، ملک مشاع به دلیل ماهیت اشتراکی خود می تواند به محلی برای بروز اختلافات بین شرکا تبدیل شود. اما خوشبختانه قانون گذار برای حل این اختلافات، راهکارهایی را پیش بینی کرده است. در این بخش، به بررسی نحوه حل اختلاف در ملک مشاع می پردازیم:
توافق دوستانه
بهترین و مطلوب ترین راه حل برای هر اختلاف در ملک مشاع، رسیدن به توافق دوستانه است. در مورد ملک مشاع نیز، شرکا می توانند با گفتگو و مذاکره با یکدیگر، به یک راه حل مناسب و قابل قبول برای همه برسند. این راه حل می تواند شامل موارد مختلفی مانند تعیین نحوه استفاده از ملک مشاع، تقسیم هزینه های مربوط به ملک، انجام تعمیرات و تغییرات در ملک، فروش ملک و تقسیم پول حاصل از فروش باشد.
مراجعه به داوری
در صورتی که شرکا نتوانند به طور دوستانه به توافق برسند، می توانند اختلاف در ملک مشاع خود را به داوری ارجاع دهند. داور، فردی بی طرف و مطلع است که با بررسی موضوع اختلاف و استماع نظرات طرفین، تصمیم نهایی را می گیرد. رای داور برای طرفین لازم الاجرا است.
مراجعه به دادگاه
در صورتی که شرکا نتوانند به طور دوستانه به توافق برسند و یا نخواهند اختلاف در ملک مشاع خود را به داوری ارجاع دهند، می توانند به دادگاه مراجعه کنند. دادگاه با بررسی موضوع اختلاف و مدارک و شواهد ارائه شده توسط طرفین، حکم و تصمیم نهایی را صادر می کند.
هزینه ها و مسئولیت های ملک مشاع
ملک مشاع، همچون هر مالکیت دیگری، با هزینه ها و مسئولیت هایی همراه است. اما نکته مهم این است که این هزینه ها و مسئولیت های ملک مشاع بین تمام شرکا مشترک است و هر یک از آنها به نسبت سهم خود، در آن ها سهیم هستند. در این بخش، به طور کامل و جامع به بررسی مسئولیت ها و هزینه های ملک مشاع می پردازیم:
- هزینه های ملک مشاع و نگهداری از آن: این هزینه ها شامل مواردی مانند هزینه های تعمیرات، نظافت، بیمه، و … می شود.
- هزینه های جاری: این هزینه ها شامل مواردی مانند هزینه های آب، برق، گاز، تلفن، و … می شود.
- هزینه های مالیات و عوارض: این هزینه ها شامل مواردی مانند مالیات بر ارزش افزوده، مالیات بر درآمد اجاره، و عوارض شهرداری می شود.
- پرداخت سهم از هزینه ها: هر یک از شرکا موظف است سهم خود از هزینه های ملک مشاع را پرداخت کند.
- نگهداری از ملک: شرکا موظف هستند در نگهداری از ملک مشاع کوشا باشند و از هر گونه اقدامی که موجب تضییع حقوق سایر شرکا شود، خودداری کنند.
- تصمیم گیری مشترک: در مورد مسائل مهم مربوط به ملک مشاع، مانند فروش، اجاره، یا انجام تعمیرات اساسی، شرکا باید به طور مشترک تصمیم گیری کنند.
- محدودیت های تصرف و فروش در ملک مشاع: هیچ یک از شرکا حق ندارد بدون رضایت سایر شرکا، به طور انحصاری ملک مشاع را تصرف کند یا از آن استفاده کند.
در صورتی که یکی از شرکا از پرداخت سهم خود از هزینه های ملک مشاع خودداری کند، سایر شرکا می توانند با مراجعه به دادگاه، او را ملزم به پرداخت کنند. علاوه بر این در صورتی که یکی از شرکا به ملک مشاع خسارت وارد کند، موظف به جبران خسارت است.
نحوه پیگیری و فروش ملک مشاع در دادگاه
زمانی که شرکای ملک مشاع به هیچ وجه نتوانند بر سر نحوه استفاده، تقسیم یا فروش ملک به توافق برسند و تمایلی به حل اختلاف در ملک مشاع از طریق داوری نیز نداشته باشند، آخرین راه حل، مراجعه به دادگاه و درخواست فروش ملک مشاع است. در این مسیر، یکی از شرکا با داشتن سند مالکیت و مدارک هویتی، دادخواستی مبنی بر “تقسیم یا فروش ملک مشاع” به دادگاه ارائه می دهد. دادگاه پس از بررسی دادخواست، مدارک و استماع دفاعیات طرفین، در صورتی که ملک قابل افراز نباشد، حکم به فروش آن صادر می کند. فروش ملک معمولا از طریق مزایده انجام می شود و وجه حاصل از آن، طبق سهم الشرکه بین شرکا تقسیم می شود. لازم به ذکر است که در تمام مراحل این فرآیند، از تنظیم دادخواست گرفته تا شرکت در جلسات دادگاه و پیگیری مراحل اجرایی حکم، مشورت و همراهی یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی می تواند بسیار مفید و حتی ضروری باشد.
مدارک مورد نیاز برای دعاوی املاک مشاع
در دعاوی مربوط به ملک مشاع، ارائه مدارک کامل و صحیح، نقش بسیار مهمی در اثبات حقانیت شما و نتیجه پرونده دارد. در دامه، به طور کامل و جامع به بررسی مدارک مورد نیاز برای دعاوی املاک مشاع می پردازیم:
- مدارک هویتی: اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی تمام شرکا، ارائه مدارک ثبتی، سند مالکیت ملک مشاع
- در صورتی که ملک ثبت نشده باشد، ارائه هر گونه مدرکی که مالکیت شما را اثبات کند، مانند قولنامه، مبایعه نامه، و … ضروری است.
- مدارک مربوط به دعوا: دادخواست با ذکر خواسته به طور واضح و مشخص، مدارک و شواهد مبنی بر حقانیت شما، مانند شهادت شهود، عکس، فیلم، و همچنین وکالت نامه در صورتی که از وکیل در دعاوی مالی و ملکی استفاده می کنید.
مدارک خاص بر حسب نوع دعوا
- در صورتی که دعوا و اختلاف در ملک مشاع مربوط به تقسیم ملک مشاع باشد، ارائه نظریه کارشناس رسمی دادگستری مبنی بر قابلیت افراز یا عدم قابلیت افراز ملک ضروری است.
- در صورتی که دعوای شما مربوط به فروش ملک مشاع باشد، ارائه مدارکی مبنی بر عدم توافق شرکا برای فروش ملک ضروری است.
- در صورتی که دعوای شما مربوط به خلع ید یا تخلیه ملک مشاع باشد، ارائه مدارکی مبنی بر تصرف غیرقانونی یکی از شرکا ضروری است.
نقش و مسئولیت های وکیل در پرونده های املاک مشاع
وکلای متخصص سیرغ عدالت در امور ملکی، در پرونده های مربوط به املاک مشاع، نقش کلیدی و بسیار مهمی ایفا می کنند. آن ها با تسلط بر قوانین و مقررات مربوط به املاک مشاع، رویه های قضایی و با تجربه در زمینه حل و فصل اختلافات ملکی، می تواند به موکل خود در رسیدن به حقوق قانونی اش کمک کند. از جمله مهم ترین مسئولیت های وکلای ما در این پرونده ها می توان به ارائه مشاوره حقوقی در مورد حقوق و تعهدات شرکا، تنظیم دادخواست و لایحه های دفاعیه، جمع آوری و ارائه مدارک و شواهد مورد نیاز، شرکت در جلسات دادگاه و دفاع از موکل، پیگیری مراحل اجرایی حکم و … اشاره کرد. وکیل با تجربه و دانش خود، می تواند به موکل خود در حل و فصل اختلافات ملکی به صورت مسالمت آمیز یا از طریق مراجعه به دادگاه کمک کند و از تضییع حقوق او جلوگیری کند.
سخن پایانی
در پایان نباید فراموش کرد که با آگاهی از انواع ملک مشاع، مسئولیت های شرکا و راهکارهای حل اختلاف، می توان از بسیاری از این مشکلات پیشگیری کرد و یا در صورت بروز اختلاف، آن را به بهترین شکل ممکن حل و فصل نمود. توافق و همکاری بین شرکا، کلید اصلی برای استفاده بهینه از ملک مشاع و جلوگیری از بروز اختلافات است. در صورت بروز هرگونه اختلاف یا مشکل در زمینه ملک مشاع، شما می توانید با بهره گیری از مشاوره اولیه رایگان وکلای مجرب ما، بهترین و اصولی ترین مسیر قانونی را برای حل مسائل خود پیدا کنید. وکلای باتجربه تیم سیمرغ عدالت، با تخصص در امور ملکی، همراه شما خواهند بود تا بتوانید به حقوق قانونی خود به طور کامل دست یابید.
سوالات متداول
- اگر یکی از شرکا از پرداخت سهم خود از هزینه های ملک مشاع خودداری کند، چه راهکاری وجود دارد؟
در این صورت، سایر شرکا می توانند با مراجعه به دادگاه و ارائه دادخواست، او را ملزم به پرداخت سهم خود کنند.
- آیا می توان بدون رضایت سایر شرکا، ملک مشاع را فروخت؟
خیر، برای فروش ملک مشاع، رضایت همه شرکا الزامی است، در غیر این صورت، می توان با مراجعه به دادگاه، درخواست فروش ملک مشاع را مطرح کرد.
- آیا می توان در ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا تغییراتی ایجاد کرد؟
خیر، هرگونه تغییر در ملک مشاع نیازمند کسب اجازه از سایر شرکا است و در غیر این صورت، شرکا می توانند از طریق قانونی اقدام کنند.
- در صورت بروز اختلاف در ملک مشاع، اولین قدم برای حل اختلاف چیست؟
اولین و بهترین راهکار، تلاش برای حل اختلاف از طریق گفتگو و توافق دوستانه بین شرکا است.
نظری ثبت نشده است