اگر فروشنده برای انتقال سند رسمی حاضر نشود، چه باید کرد؟
یکی از مشکلات رایج پس از خرید ملک این است که خریدار بخش عمده یا تمام مبلغ معامله را پرداخت کرده، اما فروشنده در موعد مقرر برای انتقال سند رسمی در دفترخانه حاضر نمیشود. در چنین شرایطی، خریدار میتواند با توجه به مفاد قرارداد و وضعیت ثبتی ملک، برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی اقدام کند.
الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
در بسیاری از معاملات ملکی، طرفین ابتدا با انعقاد مبایعهنامه متعهد میشوند که در تاریخ مشخصی در دفترخانه حاضر شده و سند رسمی ملک را به نام خریدار منتقل کنند. اگر فروشنده بدون دلیل موجه از انجام این تعهد خودداری کند، خریدار میتواند از طریق مراجع قضایی، اجرای تعهد او را مطالبه کند.
البته در این دعوا باید وضعیت ملک، مالک رسمی، مفاد قرارداد و شرایط قانونی انتقال بررسی شود.
اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود، چه اقدامی باید انجام داد؟
اولین اقدام، بررسی دقیق مبایعهنامه است. تاریخ حضور در دفترخانه، شماره دفترخانه، میزان ثمن پرداختشده، تعهدات طرفین و وجه التزام احتمالی اهمیت زیادی دارد.
اگر فروشنده در موعد مقرر حاضر نشود، بهتر است خریدار مدارک مربوط به معامله و عدم حضور فروشنده را حفظ کند. در صورت پیشبینی وجه التزام در قرارداد، امکان مطالبه آن نیز ممکن است وجود داشته باشد.
پس از آن، در صورت فراهم بودن شرایط قانونی، خریدار میتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
آیا گواهی عدم حضور فروشنده ضروری است؟
اگر برای معامله، دفترخانه مشخصی تعیین شده باشد، دریافت گواهی عدم حضور میتواند به اثبات انجام تعهدات خریدار و عدم حضور فروشنده کمک کند. با این حال، آثار حقوقی آن به شرایط قرارداد و سایر مدارک پرونده بستگی دارد.
بنابراین بهتر است خریدار صرفاً به یک دلیل اکتفا نکند و تمام اسناد، رسیدهای پرداخت، مکاتبات و مدارک مربوط به معامله را نگهداری کند.
اگر ملک هنوز سند رسمی به نام فروشنده نباشد چه میشود؟
در این وضعیت، موضوع پیچیدهتر میشود. ممکن است فروشنده خود مالک رسمی نباشد یا ملک دارای مشکلات ثبتی، بازداشت، رهن یا محدودیتهای دیگر باشد. در چنین مواردی، قبل از طرح دعوا باید وضعیت ثبتی ملک و امکان انتقال رسمی آن بررسی شود.
همچنین با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مقررات جدید ثبت رسمی معاملات املاک اهمیت ویژهای پیدا کرده و در موارد مشمول قانون، ثبت رسمی معامله و تعهدات مربوط به آن آثار مهمی در امکان طرح دعاوی دارد.
اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری هم فروخته باشد چه؟
این حالت میتواند موضوع را از یک اختلاف قراردادی ساده فراتر ببرد. اگر فروشنده پس از معامله، ملک را به شخص دیگری منتقل کرده باشد، بسته به زمان معاملات، وضعیت سند رسمی و شرایط پرونده، ممکن است دعاوی دیگری مانند ابطال سند یا سایر دعاوی مرتبط نیز مطرح شود.
به همین دلیل، پیش از طرح دادخواست باید سوابق ثبتی ملک و زنجیره معاملات بررسی شود.
نتیجه
اگر فروشنده پس از فروش ملک از حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی خودداری کند، خریدار نباید تصور کند که معامله بدون راهکار حقوقی باقی میماند. بررسی قرارداد، احراز مالکیت فروشنده، بررسی وضعیت ثبتی ملک و سپس انتخاب دعوای مناسب، از مهمترین اقدامات در این شرایط است.
